Contar con un contrato de alquiler correctamente redactado no es solo una formalidad: es la base para que arrendador e inquilino disfruten de seguridad y tranquilidad durante toda la relación arrendaticia. Un buen contrato, ajustado a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), previene malentendidos, protege tus derechos y establece claramente las obligaciones de ambas partes. Si buscas alquilar en Sevilla o en cualquier parte de España, conviene asegurarse de que el documento incluya todas las garantías legales básicas.
Datos imprescindibles: quiénes son arrendador y arrendatario en el contrato
El primer apartado fundamental de todo contrato de alquiler son los datos de identificación tanto del arrendador como del arrendatario. Es esencial reflejar el nombre completo, DNI o NIE, domicilio habitual y, en caso de sociedades, la razón social y los datos registrales de la empresa. Esta información no solo legitima el contrato, sino que será clave en caso de cualquier reclamación o procedimiento legal posterior (domoblock.io, vivara.io).
Un detalle importante: el domicilio que figure para el arrendador debe ser distinto al de la vivienda alquilada. Así, en caso de necesitar notificaciones formales (por ejemplo, sobre la no renovación del contrato), siempre habrá una dirección válida donde localizarle (domoblock.io). En el caso de que el arrendatario sea menor de edad, la firma deberá realizarla su representante legal o tutor, ya que los menores no pueden suscribir contratos por sí mismos (arrenta.es).
Incluir los datos completos y correctos de ambas partes es también una garantía de transparencia. De este modo, se evitan futuros conflictos por errores de identificación o problemas en la comunicación entre arrendador e inquilino (vivara.io).
Descripción de la vivienda y anejos: qué debe figurar en el documento
La descripción del inmueble es el segundo pilar de un contrato de alquiler legal y seguro. El contrato debe detallar con precisión la dirección completa del piso o casa, el piso o puerta, la superficie útil y construida, y el estado de conservación. Cuanto más concreta sea esta descripción, menos margen dejarás a posibles disputas sobre el estado inicial de la vivienda (vivara.io).
Si el alquiler incluye otros elementos como garaje, trastero, terraza, jardín o zonas comunes, es imprescindible que se indiquen de forma expresa. Detalla las referencias catastrales, los metros cuadrados y cualquier característica relevante, como si el garaje es de uso exclusivo o compartido. Igualmente, si el piso se alquila amueblado o con electrodomésticos, lo recomendable es adjuntar un inventario detallado y firmado por ambas partes (vivara.io).
Toda esta información servirá de referencia cuando llegue el momento de la devolución de la vivienda. Así, si existen daños o faltan objetos, será mucho más fácil determinar responsabilidades. Incluir una descripción precisa no es un mero formalismo, sino una medida de protección tanto para propietario como para inquilino.
Duración del contrato y prórrogas: cómo se fija la duración inicial y qué dice la LAU sobre prórrogas
La duración del contrato de alquiler es uno de los aspectos más regulados por la LAU. Actualmente, si el arrendador es una persona física, la duración mínima legal es de 5 años; si es persona jurídica (empresa, fondo), el plazo pasa a 7 años (asesoramiento.legal, vivara.io, claveinmueble.com, cohispania.com). Si se pacta un plazo inferior, la ley impone una prórroga obligatoria hasta alcanzar el mínimo, garantizando estabilidad al inquilino.
Al finalizar este periodo mínimo, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar con al menos 30 días de antelación, el contrato se prorroga automáticamente, normalmente en periodos anuales, hasta un máximo de 3 años adicionales (asesoramiento.legal, vivara.io, claveinmueble.com). Esta prórroga da margen para que ambas partes planifiquen nuevos acuerdos o el final de la relación contractual.
Es importante reflejar la fecha de inicio y fin del contrato, así como las condiciones para la prórroga y el preaviso. Dejar este punto sin especificar puede generar incertidumbre y conflictos futuros.
Renta y forma de pago: cantidad, fecha de pago, cuenta bancaria, actualizaciones
El contrato debe indicar con absoluta claridad la cuantía de la renta mensual, el día de pago y el método (transferencia, domiciliación bancaria, etc.). Lo habitual es que el pago se realice a través de una cuenta bancaria designada por el arrendador, quedando así plenamente acreditado el cumplimiento por parte del inquilino (domoblock.io, vivara.io, claveinmueble.com).
La actualización de la renta es otro punto crítico. La ley establece que, durante la vigencia del contrato, las subidas solo pueden realizarse una vez al año y dentro de los límites establecidos, normalmente en base al Índice de Precios al Consumo (IPC), la inflación subyacente o el índice oficial de contención de rentas publicado por el Ministerio de Vivienda (claveinmueble.com, cohispania.com). Este mecanismo evita incrementos abusivos o sorpresas desagradables para el inquilino.
Se recomienda detallar en el contrato no solo la cuantía inicial, sino también la fórmula de actualización, el índice de referencia y el procedimiento a seguir. Así, ambas partes saben a qué atenerse y se evitan malentendidos a lo largo del alquiler.
Fianza y garantías adicionales: fianza legal mínima y posibles garantías extra
La fianza legal es un requisito obligatorio en todos los contratos de alquiler. Según la LAU, para viviendas es equivalente a una mensualidad de renta, mientras que para usos distintos (local, oficina) puede ser de dos meses. Esta fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente, y el arrendador está obligado a devolverla al inquilino al finalizar el contrato, salvo que existan desperfectos o deudas pendientes (lavanguardia.com, cohispania.com).
Además de la fianza, las partes pueden acordar garantías adicionales, como avales bancarios, depósitos extra o seguros de impago. Aunque la ley limita el importe y el tipo de garantías adicionales que se pueden exigir, es habitual que el propietario busque una mayor protección ante posibles impagos o daños en la vivienda.
Es fundamental que todas las garantías se documenten en el contrato, precisando el importe, el procedimiento de devolución y las condiciones bajo las cuales pueden ser ejecutadas. De esta forma, se evitan interpretaciones subjetivas y se garantiza la legalidad del proceso.
Gastos y suministros: qué paga el inquilino y qué paga el propietario
En un contrato de alquiler es básico detallar quién asume cada gasto relacionado con la vivienda. Normalmente, el inquilino se hace cargo de los suministros individuales como luz, agua, gas, internet y teléfono, además de los consumos derivados de su uso. El propietario, por su parte, suele abonar los gastos generales del inmueble (comunidad de propietarios), el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y otros tributos relacionados con la propiedad (domoblock.io, claveinmueble.com).
No obstante, es legal que el contrato establezca pactos distintos, siempre que sean claros y estén por escrito. Por ejemplo, se puede acordar que el inquilino asuma parte o la totalidad de los gastos de comunidad, pero esto debe estar reflejado de forma expresa.
La clave es dejar constancia detallada en el contrato de todos los gastos y servicios incluidos (o no) en la renta mensual, para que ninguna de las partes tenga dudas sobre sus obligaciones económicas durante el alquiler.
Reparaciones y conservación: qué debe asumir cada parte
La LAU distingue entre reparaciones necesarias para la habitabilidad y pequeñas reparaciones por el uso ordinario. El propietario debe garantizar que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad y asumir las reparaciones estructurales, de instalaciones y cualquier avería que no sea causada por el mal uso del inquilino (claveinmueble.com, cohispania.com).
Por su parte, el inquilino es responsable del mantenimiento menor, como cambiar bombillas, arreglar grifos o reparar pequeños desperfectos fruto de su uso cotidiano. Si el daño es consecuencia directa de un mal uso o negligencia del inquilino, la reparación correrá a su cargo, independientemente de su cuantía.
Reflejar estas obligaciones en el contrato, siguiendo la regulación de la LAU, evita disputas sobre a quién corresponde pagar cada arreglo y aporta seguridad jurídica a ambas partes.
Uso de la vivienda: vivienda habitual, subarriendo, cesión del contrato
El contrato debe dejar claro que la vivienda se destina a uso habitual del inquilino y su familia, prohibiendo expresamente otros usos (como oficinas, alojamientos turísticos, etc.) salvo pacto expreso. También es importante especificar las condiciones en que se permite o prohíbe el subarriendo o la cesión del contrato a terceros (asesoramiento.legal, vivara.io).
La LAU establece que el subarriendo total está prohibido, y el parcial solo puede hacerse con consentimiento escrito del propietario. Respecto a la cesión del contrato, también se requiere autorización expresa, salvo en casos de transmisión por fallecimiento del inquilino, regulados por ley.
Cualquier uso indebido o cesión no autorizada puede ser causa de resolución del contrato, por lo que conviene concretar este punto desde el principio.
Causas de resolución del contrato y preavisos
Todo contrato de alquiler debe recoger las causas de resolución, es decir, las situaciones en las que puede finalizar antes de lo previsto. Entre las más comunes están el impago de la renta, daños deliberados a la vivienda, subarriendo o cesión sin permiso, o el incumplimiento grave de las obligaciones contractuales (vivara.io, claveinmueble.com).
Para finalizar el contrato por voluntad de cualquiera de las partes una vez transcurrido el periodo mínimo, la ley exige un preaviso mínimo de 30 días antes de la fecha de finalización o prórroga. Si el inquilino necesita irse antes, también debe respetar este plazo, salvo acuerdo distinto recogido en el contrato.
Recoger de forma clara y por escrito las causas de resolución y los procedimientos de preaviso evita conflictos, agiliza los trámites de salida y permite a cada parte planificar con antelación.
En definitiva, un buen contrato de alquiler debe incluir siempre la identificación completa de ambas partes, una descripción detallada de la vivienda y anejos, la duración y condiciones de prórroga, el importe y forma de pago de la renta, la fianza y garantías adicionales, la responsabilidad sobre gastos y reparaciones, los límites de uso, las reglas sobre subarriendo y cesión, y las causas de resolución y preaviso. Estos puntos, bien reflejados y adaptados a la legislación vigente, aportan seguridad, evitan malentendidos y sientan las bases para una convivencia tranquila entre propietario e inquilino. Recuerda: esta información es orientativa y, ante cualquier duda, consulta siempre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y busca asesoramiento profesional.