🧾 Cómo hacer un contrato de alquiler en España
Si vas a alquilar un piso en Sevilla o en cualquier parte de España, es fundamental firmar un contrato de alquiler por escrito. En esta guía te explico, paso a paso, qué debe incluir un contrato según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), qué puntos conviene revisar y qué errores evitar, tanto si eres inquilino como si eres propietario.
No es asesoría legal, solo información orientativa para que entiendas mejor cómo funciona un contrato de alquiler antes de firmar nada importante.
⚖️ Qué es un contrato de alquiler y qué ley se aplica
Un contrato de alquiler (contrato de arrendamiento de vivienda) es el acuerdo por el que el propietario de una vivienda (arrendador) cede el uso de esa vivienda a otra persona (arrendatario) a cambio de una renta mensual.
En España, los contratos de alquiler de vivienda están regulados principalmente por:
– La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada varias veces y todavía vigente en 2025.
– El Código Civil, para cuestiones generales de contratos.
– En algunos casos, la Ley de Vivienda 12/2023 y normas autonómicas que complementan la LAU.
La LAU establece, entre otras cosas, la duración mínima, el sistema de prórrogas obligatorias, la fianza, y los derechos y obligaciones básicas de casero e inquilino.
🧱 Qué debe incluir un buen contrato de alquiler
Datos de las partes
Nombre completo, DNI/NIE, domicilio y, si procede, régimen económico matrimonial.
Indicar claramente quién es arrendador y quién es arrendatario. Agave Abogados+1
Descripción de la vivienda
Dirección completa, planta, puerta, referencia registral si se quiere (finca, tomo, libro…).
Indicar si incluye plaza de garaje, trastero u otros anejos. Agave Abogados
Duración del contrato y prórrogas
Se pacta una duración inicial (por ejemplo, 1 año).
La LAU establece que, para vivienda habitual, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta 5 años (7 si el casero es empresa), mediante prórrogas anuales automáticas si quiere seguir. ARQUITASA+1
El contrato debe indicar desde qué fecha empieza y cuándo se renueva o termina.
Renta y forma de pago
Renta mensual (cantidad en números y letras).
Fecha de pago (por ejemplo, primeros 5 días de cada mes).
Forma de pago (transferencia, cuenta bancaria…).
Cómo se actualiza la renta (si se actualiza y según qué índice o acuerdo). Agave Abogados+1
Fianza y garantías adicionales
Fianza legal mínima: 1 mensualidad de renta en viviendas y 2 mensualidades en locales de uso distinto. Abogados Para Todos+1
Se puede pactar una garantía adicional (por ejemplo, otra mensualidad o un aval), pero en vivienda habitual la garantía adicional no puede superar 2 mensualidades para contratos de hasta 5/7 años. Abogados Para Todos
El casero suele estar obligado a depositar la fianza en el organismo de la comunidad autónoma (en Andalucía, en la Junta). mustielesabogados
Gastos y suministros
Especificar quién paga:
Suministros (luz, agua, gas, internet).
Comunidad de propietarios.
Tasa de basuras.
Según consumidores, muchas cláusulas que cargan al inquilino gastos que no le corresponden pueden ser abusivas (por ejemplo, IBI en ciertos casos).El País+1
Conservación, reparaciones y obras
El casero debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.Agave Abogados+1
El inquilino debe encargarse de pequeñas reparaciones por desgaste ordinario.
Conviene indicar que el inquilino no puede hacer obras sin consentimiento del propietario.
Uso de la vivienda y prohibiciones lógicas
Indicar que la vivienda se destina a uso de vivienda habitual del inquilino.
Regular si se permite o no subarriendo o cesión del contrato (por lo general, se prohíbe sin consentimiento). Agave Abogados+1
Comunicación y visitas del casero
Indicar el domicilio a efectos de notificaciones.
El propietario no puede entrar en la vivienda sin permiso; hacerlo puede ser allanamiento de morada. Diario AS
Causas de resolución del contrato
Impago de rentas.
Incumplimientos graves (destinar la vivienda a otros usos, obras no consentidas, etc.).
Preavisos para dejar la vivienda (el inquilino suele tener que avisar con 30 días, y el casero con 4 meses para no renovar)
✍️ Paso a paso para hacer un contrato de alquiler
1. Acordad las condiciones básicas
Antes de escribir nada, hablid claramente de:
– Importe de la renta.
– Duración inicial.
– Quién paga qué gastos.
– Fecha de entrada en la vivienda.
– Fianza y posibles garantías adicionales.
2. Usad un modelo fiable como base
No es buena idea inventarse el contrato desde cero. Es mejor partir de un modelo actualizado a la LAU:
– Modelos de contratos de abogados especializados.
– Formularios oficiales o de organismos de consumo.
– Evita plantillas muy antiguas o descargadas sin fuente fiable.
3. Adaptad el modelo a vuestro caso
– Completad con los datos reales (partes, vivienda, importe, fechas).
– Eliminad cláusulas que no apliquen.
– No añadáis cláusulas abusivas (por ejemplo, penalizaciones desproporcionadas, retener la fianza por pintar de otro color, etc.). Muchas ya han sido señaladas por Consumo como abusivas.
4. Revisad el contrato con calma
– Inquilino y propietario deben leer el contrato entero.
– Es recomendable consultar a un profesional (abogado, administrador de fincas o servicio de consumo) si algo no se entiende.
5. Firmad el contrato y haced copias
– Firmad todas las páginas para evitar cambios posteriores.
– Cada parte debe quedarse con una copia firmada.
– Entregad un recibo o justificante de la fianza y del primer pago de alquiler.
6. Depositar la fianza donde corresponda
– El propietario suele estar obligado a depositar la fianza en el organismo de la comunidad autónoma (en Andalucía, en la Junta de Andalucía). El plazo y la forma varían según la normativa autonómica.
7. Guardar todo (contrato, justificantes, comunicaciones)
– Es importante conservar el contrato, los justificantes de pago y cualquier comunicación importante por escrito (emails, burofax, etc.).
🚫 Errores y cláusulas abusivas frecuentes en contratos de alquiler
Algunos ejemplos de cláusulas o prácticas que pueden ser abusivas o problemáticas:
– Retener la fianza por cosas que son desgaste normal (por ejemplo, pintar las paredes después de años de uso) si no hay desperfectos reales.
– Obligar al inquilino a renunciar a derechos que la ley le reconoce (por ejemplo, duración mínima, prórrogas o derecho de tanteo en algunos casos).
– Penalizaciones desproporcionadas si el inquilino se va antes de tiempo.
– Obligaciones excesivas como pagar todos los impuestos del inmueble (como el IBI) sin que esté claro que la ley lo permite y sin contrapartida.
– Imponer al inquilino todos los gastos de gestión inmobiliaria o formalización del contrato cuando legalmente deberían asumirlos el propietario o la agencia en muchos casos.
– Permitir visitas del propietario sin previo aviso o autorización del inquilino.
Un reciente informe de Consumo ha detectado muchas cláusulas abusivas de este tipo en contratos de alquiler en España. Ante cualquier duda, es recomendable consultar con una oficina de consumo o un profesional.
✅ Esquema básico de un contrato de alquiler de vivienda
Un contrato de alquiler de vivienda habitual suele estructurarse en apartados como estos:
1. Datos de las partes (arrendador y arrendatario)
2. Descripción de la vivienda y anejos
3. Objeto del contrato y uso de la vivienda
4. Duración del contrato y prórrogas
5. Renta, forma de pago y actualización
6. Fianza legal y garantías adicionales
7. Gastos y suministros
8. Conservación, reparaciones y obras
9. Derechos y obligaciones del arrendador
10. Derechos y obligaciones del arrendatario
11. Prohibición de cesión y subarriendo (salvo pacto)
12. Causas de resolución del contrato
13. Notificaciones y domicilio a efectos de comunicaciones
14. Firma, fecha y lugar
A partir de este esquema, es recomendable usar un modelo actualizado a la LAU y adaptarlo a cada caso concreto.
🤔 FAQ: Preguntas Frecuentes
¿Es obligatorio hacer contrato por escrito?
Legalmente podría existir contrato verbal, pero casi siempre se recomienda contrato escrito para evitar problemas y poder demostrar lo pactado.
¿Cuál es la duración mínima en vivienda habitual?
Se puede pactar lo que se quiera de inicio, pero el inquilino tiene derecho a permanecer hasta 5 años (7 si el arrendador es empresa) mediante prórrogas obligatorias, salvo excepciones.
¿Cuánta fianza hay que pagar?
Para vivienda habitual, la LAU exige una fianza de una mensualidad de renta; para otros usos (local, oficina) son dos mensualidades.